Ипотечный капкан: почему ставка 6.58% душит рынок жилья

Спред между 30-летней ипотекой и ставкой ФРС составляет 3.0 процентных пункта - историческая норма 1.5-2.0%. Проблема не в спреде, а в абсолютном уровне: при ставке ФРС 3.63% ипотека стоит 6.58%, что делает ежемесячный платёж по медианному дому в 2.5 раза выше, чем в 2019 году. Строительство жилья упало до 1427 тыс. новых единиц - на 20% ниже исторической средней.

Данные: MORTGAGE30US (ставка ипотеки), HOUST (housing starts), FEDFUNDS (ставка ФРС). FRED. Период: 2014-2026.

Ипотека vs ставка ФРС: спред не аномален

Рис. 1. Ставка 30Y ипотеки (красный) vs ставка ФРС (синий). Источник: FRED.

Исторический спред ипотеки к федеральным фондам составляет 1.5-2.0 п.п. Текущий спред 3.0 п.п. находится в рамках нормы. Это означает, что ипотечные ставки не завышены относительно денежного рынка - проблема в том, что сама ставка ФРС остаётся на 3.63%, что втрое выше до-пандемийного уровня.

Строительство: почему застройщики не строят

Рис. 2. Новое жилищное строительство, тыс. единиц в год. Источник: FRED.

При текущем уровне 1427 тыс. новых домов в год рынок недопроизводит около 2-3 млн единиц жилья относительно спроса. Причина: высокая стоимость финансирования для девелоперов, рост цен на стройматериалы и дефицит рабочей силы. Пока ставка ФРС не опустится ниже 3%, строительный сектор останется в стагнации. Это создаёт долгосрочную поддержку арендным ставкам и ценам на существующее жильё.