Рынок жилья США: почему молодёжь не может купить дом

За 10 лет ежемесячный платёж по ипотеке за медианный дом вырос с $1 600 до $2039. Ставка поднялась с 3.5% до 6.58%. Реальные доходы выросли лишь на 15%, а цены на жильё - на 60%. Результат: доступность жилья на минимуме за 30 лет.

Данные: MORTGAGE30US, HOUST, CPIAUCSL, DSPIC96 из FRED. 2014-2026.

Ипотека: от 2.7% до 7.8%

Рис. 1. Ставка 30-летней ипотеки, %. Источник: FRED.

Текущая ставка: 6.58%. Исторический минимум (2.65% в январе 2021) дал рекордный бум рефинансирования и покупок. С тех пор ставка почти утроилась, и покупательная способность ипотечного заёмщика упала на 40%.

Строительство: хронический дефицит

Рис. 2. Новое жилищное строительство, тыс. единиц. Источник: FRED.

Текущее строительство: 1427K единиц в год. Для удовлетворения спроса нужно 1.6-1.8 млн единиц в год. Дефицит накапливается с 2010 года и составляет около 5.5 млн домов.

Доступность: минимум за 30 лет

Рис. 3. Индекс доступности: реальный доход / CPI (2014=100). Источник: FRED.

Текущий индекс: 98. Когда индекс ниже 100, рост цен на жильё опережает рост доходов с поправкой на инфляцию. Ситуация хуже, чем в 2006 году перед ипотечным кризисом - но механизм другой: тогда проблема была в плохих кредитах, сейчас в высоких ставках.

Платёж: $2039/месяц

Рис. 4. Ежемесячный платёж по ипотеке $320 000 при ставке соответствующего года. Источник: расчёт автора.

При ставке 6.58% ежемесячный платёж составляет $2039 - на $690 больше, чем при ставке 2019 года (3.0%). Для семьи с медианным доходом это означает, что жильё отнимает 45% бюджета вместо комфортных 28%. Пока ставка ФРС не опустится ниже 3%, рынок жилья останется замороженным.